48. 海外人士在澳洲进行房产投资，如何规避对澳洲房产市场的认知风险?

　　答：第一、作为投资澳洲房产角度而言，第一是区域选择，然后紧盯该区域的中位成交价格，这样的地区，物业房价合理，其升值空间较高，性价比最好。最后是看该区域的租金回报和空置率数据。

　　第二、澳洲的主要城市沿海的较多，所以要注意防范不可抗拒的天灾，虽然澳洲灾害性天气较少。对付这类风险最好的办法就是买保险。国人在国内对买保险不太重视，一旦投资海外，切记一定要重视澳洲房产的保险作用。国外的保险费率很低，保障面却很广，理赔到给付都有严格规范，且以保障保险人的权益为重。购房前切记三大招：

　　1、委托律师审核物业买卖合同;2、办理查楼收楼等买卖交易手续;3、透过律师信托账户或者受政府监管的物业代理信托账户付款。通过以上几点的干预，可以减少在海外投资的风险，使您的投资真正做到“心里有底”。再说一句：“投资有风险，入市须谨慎”。

　　第三、咨询买方的房产投资咨询公司或投资公司，从中立角度分析和了解当地市场，切莫以国内房产投资习惯和思路进行澳洲的房产投资，需要得到专业公司的信息支持和投资指导。

　　49.政府提供租金补贴的房屋是否是特别挑选的地块呢?

　　答：每个地区都可能会有作政府提供租金补贴的住房，根据当地情况随机选择。

　　50.目前澳洲紧缺哪方面的技术人才，哪种技术移民办理方便?

　　答：1、工科专业：工程、IT、会计等;

　　2、技工专业：电工、瓷砖工、瓦工、汽车修理工、木工、锁匠、牙医等;

　　3、技术移民办理都比较方便。(但有雅思全7的要求)

　　51.澳洲房子都是什么结构的?

　　答：澳洲有纯砖结构，纯木结构，及钢筋水泥混合结构，砖木混合结构。从实用程度、维护成本、建造成本、节能减排等方面综合评定，单层房屋采用砖木混合是最适合的结构。

　　52.除移民外还有没有其他方法可在澳洲获得永久居住权?

　　答：1、在澳洲嫁娶可直接获得永居。

　　2、理论上对澳洲做出杰出贡献的人也可获得永居。

　　3、请登陆澳洲移民局网站www.immi.gov.au 获得更多信息。

　　53.政府提供租金补贴房所面向的出租人群是哪些?

　　答：情况因地区不同而不同。如昆士兰州，主要出租对象是政府公务员、警察、消防员、幼师及教师等。

　　54.为什么现有房源地块都不在一个地方?

　　答：澳洲的地产市场非常稳定健康，没有绝对的垄断，每个开发的项目都会云集数个品牌知名度较高的发展商，共同开发一个区域，所以每个公司的可售地块也是分散开的。

　　55.移民澳洲会有哪方面的福利?

　　答：澳洲各种福利伴随居民从摇篮到坟墓的漫长一生，福利如下：

　　1.养老金，失业金

　　2孩子助养费：一个有孩子的家庭收入不超过65,000澳元便可以领取，每两周约50—300澳元/人。儿童早期教育津贴100澳元/人/两周。

　　3.特别救济金：发给生活困难的人，每两周330澳元/人。

　　4.失业救济金：凡在工作年龄有工作能力愿意工作而找不到工作的人均可领取。330澳元/人/两周。

　　5.养老金：65岁可以开始享用。

　　6.分娩津贴：每分娩一个孩子时，可得到3，000—5，000澳元的一次性分娩津贴。

　　56.拿绿卡和拿到澳洲国籍有什么区别?

　　答：1绿卡只是永久居留权，通常称PR。可以在澳洲永远居住下去，并在许多方面与该国公民享受同等待遇。 可以在5年时间内自由的、无限次的往返于澳洲。同时，可以自由地到新西兰定居，享有新西兰绿卡的所有权利。

　　2从福利政策的角度来说，新的永久居留签证持有者在最初2年内不得申请失业救济、紧急综合救济和学生津贴，其他福利都一样，如免费中小学教育、学生贷款、免费医疗等。在持有绿卡2年后，就可以享受所有澳洲福利。

　　3永久居民与公民权利有不同，澳洲永久居民与公民享受权利的不同主要体现在五方面：

　　一是选举权，二是被选举权，三是参军，四是被选为陪审团成员，五是从事政府的某些特殊工作(如情报人员)。这五项权利或义务，永久居民没有，公民才有。

　　57.澳洲房地产市场的特点如何?

　　答：社会稳定、政策完善、法制健全、市场成熟、升值稳定、租赁市场活跃、空置率低、房屋供给长期短缺等特点。

　　58.澳洲房地产增值前景如何?

　　答：澳洲地产经济专家们分析认为：促进升值因素将长期存在，如：人口高速增长，土地供应短缺，GDP良性增长，失业率及控制率都维持在较低水平。从投资市场的发展规律而言，虽不能拿过去的增长数据来保证未来的成长，但成熟的房产投资者可以从过去的增长中分析澳洲房产的增长因素，只要这些增长因素在，就可以相对的确保市场的发展趋势没有改变。

　　59.如何选择最具投资价值的房地产?

　　答：澳洲的房产投资市场已经非常成熟和完善，不同的房产类型的历史增值数据是可以追溯和分析的，投资人需要确定要购买的澳洲房产项目都是经过精心挑选的最具投资潜力的澳洲项目(包括从位置、质量、规模、环境和配套设施等各方面)。最佳选择是：咨询澳洲具有资质的房产投资理财专家，协助投资人认识澳洲投资市场，筛选适合的投资产品;最差选择：不了解澳洲本土投资经验和投资理论下，以国内投资方式，认知习惯来投资澳洲房地产。从以往经验来看，国内投资人认为是不错的项目，在澳洲却是被当地人所放弃的投资品种。

　　60.澳洲房地产市场的供求关系是怎样的?

　　答：从澳洲的历史来分析，一个百年历史的房地产市场的供需关系是十分成熟的，(联邦储备银行根据地产市场状况和经济状况，通过利率来宏观调节市场;银行根据自身的风险系数和市场状况来决定房产信贷数量，放贷规模，贷款比例等手段把握市场;开发商根据市场需求来把握土地开发规模和进度;地方市政厅根据本地区的人口规模和市政要求来发放适当的土地用于住宅开发;总而言之，这个市场愈发成熟，投资的风险系数也越低，)从目前来看，澳洲的住宅开发是远远落后于市场需求的，预计截止到2014年，澳洲短缺住宅30万套。

　　61.为什么澳洲专家包括工作人员都是中国人?

　　答：任何大的公司来中国开拓市场都会注重本土化，同时为了方便和国内客户进行交流，特别调派澳洲公司讲国语的优秀人员回到国内，服务国内客户。特别还聘请国内知名的海外房产投资专家加盟公司，都是为了让国人投资海外安心，放心，开心!

　　62.现在澳币汇率不稳定，是否造成成交困难?

　　答：我们海外的投资看到的是更远的一个长线投资，而不是短期内汇率的波动。况且持有单一的货币就是最大的风险。

　　63.可否自己划地，自己设计房屋?

　　答：首先，澳洲是有社区规划的，为了保持社区的统一性，会按照统一的建筑标准设计，其次我们推荐的房屋都是澳洲最常用，最好的户型和房型。当然也可以在这个房型的基础上，把稍加改动，但是需要额外付款的。

　　64.什么是以房养学?

　　答：以房养学的概念分为广义和狭义之分，其应用的结果也大相径庭;对于投资而言，我们更推崇广义的以房养学，摒弃狭义以房养学。(具体解释详见案例分析)

　　65.澳洲房地产10年以后会发生什么事情?

　　答:澳洲房产市场经过了50年的商业发展变化，根据悉尼中位别墅价格七年到十年房价翻一番的数据体现及每年移民，留学数量的增长，需求量不断增大，周围配套的不断完善，可以理性推演：在供需趋于紧张的状况下，租售比，收入比，失业率等指标相对处于安全范围值内的情况下，澳洲房价将会以过去的历史增长率持续发展。

　　66.为什么澳洲的别墅都是一层的?

　　答：第一、澳洲别墅有单层，也有双层的，可以供客户选择。

　　第二、从投资回报率而言，单层的租金回报率更高，而双层更适合自己居住。至于是单层还是双层，可以根据客户的选择来定制。

　　67. 购房后，国内客户以什么签证到澳洲?买房后承诺的签证办理会实现吗?

　　答：第一、客户申请的是一年往返的676签证;

　　第二、我们是依据澳洲签证的申请要求协助客户办理签证，但不是保证签证，签证事宜是澳洲移民局来审核的;到目前为止，国内投资者投资澳洲房产的申请都是获得批准的。

　　第三、业主和其直系新属都可办理申请办理澳洲签证事宜。

　　68.房子的价格不是7年翻倍吗?可否写个保值协议?

　　答：第一、该数据是以悉尼别墅均价在过去50年的房价增长来解读的，从而说明澳洲房产市场的稳定性，但并不是代表所有类型的房产及所有的首府城市都适用于该数据。

　　第二、发展商不对未来市场的发展趋势做任何保证，投资者需要根据正确的市场数据进行分析和判断;请问国内发展商对您的未来的投资收益做保证吗?但澳洲比中国更加稳健和成熟是不争的事实。不对投资者做出超出我们能力范围之外的承诺，恰恰是我们专业和诚实的体现。

　　69.澳洲人为什么不自己投资置业呢?

　　答：澳洲人当然同时也安家和投资的，因此对于稀缺的房源和项目，就更应该即使把握机会，多数澳洲大型开发商在国内外同时进行项目的销售，而国内的房产销售额仅占销售的8%而已;而且销售的项目都是经过甄选的优质别墅项目。

　　70.这个政府包租的房子，我可以居住吗?

　　答：首先您购买的是政府提供补贴的政策房。这10年之内您可以交易，但无法自住。不会影响房产增值后再次抵押给银行。NRAS类别的别墅产品是实现以房养学，以房养老理念的投资首选。在经过一轮的房价增长周期后，每年的租金剩余基本保证了孩子租房的费用。孩子大学毕业以后，您可以将房产再次抵押给银行，或者卖掉都能实现我们推崇的广义以房养学计划。

　　71.既然澳洲那儿空置率那么低，为什么不多盖点房?

　　答：首先澳大利亚政府对土地开发有着严格的监管制度。严格控制土地的开发数量，另外由于劳动力和技术工人短期，造成人口增长和住房需求的差距越来越大。预计截至到2013年底，房屋数量短缺将达到20万套。

　　72.律师和中介都是你们帮我安排的，值得信任吗?

　　答：律师在澳大利亚是非常受人尊敬的行业，在网上可以查到每个律师的编号，在澳大利亚买卖房屋、必须通过律师进行产权调查。交易资金是在政府的监管账户下，律师来行使权利和义务的。

　　73.澳洲房产仅保修7年，7年之后怎么办?

　　答：七年之后可以购买房屋保险来承担房屋损坏造成的损失。对于国内的房产而言，维修费是由谁来承担的呢?中介打理维修，换地毯、保险公司理赔等相关事务，服务内容的多样性和便利性，远远优于国内房屋管理市场和维修机制。

　　74、澳洲当地的人都住在哪里，市中心还是郊外?

　　答：在澳洲，绝大多数澳洲本地人不是住在市中心的，而是根据子女教育需要，工作需要来安排居住地点，跟到市中心的远近关系不大。

　　75、投资移民条件是什么?

　　答：对大多数申请者而言澳洲现在可行的商业移民就是州担保企业家移民

　　企业家(担保)申请人必须符合以下要求：

　　1由澳大利亚有关各州政府提供担保.

　　2拥有成功的经商背景.

　　3过去四年中的至少两年中，所投资企业的年营业额不少于30万澳元.

　　4如果年营业额在30万澳元至40万澳元，要求申请人在企业中的股份不少于51%.

　　5如果年营业额在40万澳元以上，要求申请人在企业中的股份不少于30%.

　　6如果是在上市公司，要求申请人在企业中的股份不少于10%.

　　7至少有50万澳元资产在获得批准之后二年内转入澳大利亚，用于建立企业.

　　76.澳洲有哪八大名校?

　　答：

　　1澳大利亚国立大学 The Australian National University

　　2悉尼大学 The University of Sydney

　　3墨尔本大学 The University of Melbourne

　　4昆士兰大学 The University of Queensland

　　5新南威尔士大学 The University of New South Wales

　　6莫纳什大学 The Monash University

　　7西澳大学 The University of Western Australia

　　8阿德雷德大学 The University of Adelaide

　　77.你们把房子说的那么好，那风险是那些呢?

　　答：

　　1、每年的贷款利率会随澳联储利率的变化而波动(平均利率在7%左右)

　　2、澳洲汇率可能随市场变化而相应波动;

　　1、 市场的价格会有波动;

　　2、 项目选择可能会有误区，因此更要咨询专业人士;

　　3、 市场认知可能会有误区，因此更要遵循本地市场的规律行事;

　　78.澳洲什么朝向的房子好?

　　答：澳洲人本身对房子的朝向没有明确的要求，只要采光性好、通透性好，就是澳洲人认可的最好的房子!

　　79.澳洲的房子怎么这么矮啊?

　　答：澳洲标准房屋层高是2.44米，便于节能减排，客户可以要求增加层高，需要额外支付费用。

　　80.澳洲为什么没有像中国一样的本制式的房产证和土地证?

　　答：澳洲是地契证明。他们的证件只是一张印有公章的纸，上米有相应的编码在澳洲的房地产管理局都能查的到房子的信息来证明业主的身份。